多数租赁机构背后都有资本入驻，为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

近日，新京报记者调查发现，一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价，最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中，有意压低初始报价，然后逐步提升租金，直至触及市场租金的“天花板”。

压低报价 再加价直至触及“天花板”

在租赁企业被约谈之后，新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况，以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

8月22日上午10点57分，自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后，36分钟后，上述工作人员再次致电表示：“租金可以给到9000元/月，公司按时给你打钱，帮你装修，帮你打理。”

5分钟后，机构B工作人员来电话表示，“我们给出的租金肯定比机构A高，价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了，先给11800元/月的价格。”

12点30分，机构A的收房员再次来电称，“我跟领导说了，12200元/月行吗?第一年免租期35天，以后每年免租期都30天，签订五年合同行吗?每年租金不变，都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

8月23日上午，机构A收房员再次打电话询问房源，记者强调：“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日，机构A收房员再次来电表示，有客户可以接受13000元/月的租金。

通过上述收房过程可以看出，机构在收房过程中，有意压低初始报价，然后逐步提升租金，直至触及目前市场租金的“天花板”。

值得关注的是，8月19日，机构A在约谈后曾经公开表示：“不存在抬高租金的情况。”事后，新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况，但是遭到对方回绝。

规模为王 资本驱动

事实上，抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间，那么，机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

在扩大规模的时候，租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源，房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

一位将房源租给自如的房东告诉记者：“我的房子位于朝阳区青年路附近，三室一厅的房子在两年前租给了自如，当时租金是5800元/月，而后自如对房子做了装修，两年内按照合约租金没有上涨，我们收到的一直是5800元/月。但是，这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上，我们预备再签合约时涨价。”

不仅如此，记者了解，在收房时，收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的，这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

值得关注的是，多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月，蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金领投，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资，领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构，成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

长租公寓资深研究人士全雳表示：“实业不景气，社会游资和机构资本流入租房市场，资本是趋利的，频繁融资、抢占房源，推出租金贷等等，这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

一旦一家独大的局面形成，房东和租客都是受害方，房东失去定价权，租赁机构会最大力度降低收房成本，同时进一步提高租金价格，实现更大的“剪刀差”收益。

　　目前，由于租赁机构刚刚进入租房市场不久，我国租房市场的供给方还是以个人房东为主，租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次，租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

租赁出路

政府监管 多重供给

除北京外，南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况，并根据自身市场制定相关整治政策。

在我国租赁市场发展的关键时期，怎样才能稳定租房市场，遏制租金过快上涨呢?

不久前，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

作为被约谈方之一，蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示：“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题，我认为政府应该调控。”

作为租赁机构的代表，蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管，并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

同时，崔岩还建议按照租客分层的思路，构建租房保障体系。“对于底层租客，建议政府着手建立租房保障体系，可以按照计划而分配，而对于中高收入的租客，就交给市场来进行分配。”

全雳也建议称：“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度，尽快引入社会化机构一起参与，拿出便宜的土地或者闲置的物业，一起开发;同时，建立住房租赁准入机制，对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”

事实上，在北京房租过快上涨的背景下，北京市已经宣布加大保障性住房建设力度，加快公租房供应分配。近期，西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告，集中启动近5000套公租房供应分配工作。

截至目前，除北京之外，南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控，发力彻查住房租赁市场状况，并根据自身市场制定相关整治政策。

其中，南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”，同时，南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

“值得注意的是，政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区，因为除保障性的租房外，租金价格还得交给市场来决定，最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台，这样偏离市场的价格就会被辨识出”，全雳表示：“租金问题本质是供求，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

■ 现身说法

蛋壳公寓

政府“兜底”价格剩下的交给市场

日前，作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解，并对租赁行业的健康发展提出了建议。

新京报：蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖：商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争，在这个过程中，蛋壳是依靠互联网大数据系统出价，进行风险控制，评估四个风险，包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险，特别是近期作出承诺后，一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价，我们坚决是不会收进来的。未来，希望政府能对租房出台指导价格，我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

抬价是行业性的，但抬价客观上确实推高了租金的价格，这就需要政府进行管控。

新京报：怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展，有什么建议?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩：所有的租赁企业应该接受政府监管。当然，政府不能参与定价，这是违反市场规律的，但是，租金是关于国计民生的问题，我认为政府应该调控。

首先，建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台，房源和租金信息是透明的，比如，哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

其次，建立租房保障体系。在调控方式上，我的建议是进行用户分层，对于低收入的租客，建议政府着手建立租房保障体系，可以按照计划而分配，而对于中高收入的租客，就交给市场来进行分配。

新京报：蛋壳公寓目前的盈利模式如何?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖：公寓类企业利润是较低的，除去收房成本和装修成本，企业是薄利的。对公寓类企业而言，空置率是非常重要的，比如，毛利率有15%，而有5%空置率的话，毛利率就降低至10%。

公寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现，而不是靠抬高租金。

新京报：你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩：“爆仓”这个词是不准确的，这个词来自于P2P领域，爆仓是吸收社会资金然后跑步，但是，杭州鼎家长租公寓破产的根本原因在于运营不善，和用不用金融手段无关。

公寓和金融机构合作，金融机构会提前做尽职调查，根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上，比如有租客自愿选择月付的方式，这时，租客与租赁企业签订租房合同，同时，企业将租赁合同给到银行，银行与租客进行沟通，对其资质进行鉴定，征信通过后，租客与银行签订合同;最后，金融机构将一年的租金先支付给企业，但是，此资金也不能挪作他用，用途限于主营业务，比如拿房子、装修等。在此过程中，“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。(记者 徐倩 张建)

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