进入3月，不少活跃在一线的二手房中介最大的感受是：房源带看量上升了。

我们联系了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区等的10多位资深地产中介人员，得到的上升比例，从5%—15%不等。

其中，以上城区钱江新城、南星桥板块、拱墅区申花板块这些高端改善区域上升最多。

“我们去带看房源，一路上申花区域的同事不停在接电话，其他板块的同事都很羡慕。”上城区丁桥板块某中介门店店长李凌说。

虽然带看量的数字挺好看，但说到成交数据，中介们直叹气：当下观望情绪还是比较浓烈，和去年同期相比，成交周期几乎拉长了一倍。“传统的金三肯定没了!”大家感叹。

截至记者发稿前，透明售房网二手房挂牌数量为167497套，接近17万套。3月初一度突破17万套，而去年同期的挂牌量为13万套。

杭州贝壳研究院数据显示，3月1日—23日，二手房日均成交量较2月(春节后)日均成交水平增长约65%，但与去年同期相比，显然还相差甚远。

“当前，市场基本面复杂，调控政策力度相对克制，房贷利率下降较快，不过未来还有空间，需求端观望氛围还是较浓。而市场预期转好后，供应侧房东预期开始好转，以价换量动力并未明显增长，市场买卖双方处于明显博弈阶段，成交并未明显放大。”杭州贝壳研究院院长上官剑说，根据研究院统计，3月杭州日均挂牌量环比增长5%。他认为，整体来说，疫情的反复影响，当前市场对政策的响应已经显现，需求端信心尚未完全恢复，加上新房市场放量分流部分需求，二手房与往年比较起来确实复苏偏缓。

“金三”不来了，那么“银四”远吗?对于今年想买卖房子的房东和购房者来说，该怎么办?

60方以下小户型走出独立行情

德胜、和睦、三塘成刚需“主战场”

杭州我爱我家市场研究院统计显示，2022年购房者需求结构有所变化，成交主力依旧集中在90方以下刚需面积段，但户型小型化趋势有所增加，且很明显。

其中60方以下的物业成交占比涨幅最多，涨幅达到5.08%,占到26.31%。主力担当的60—90方面积段占到37.91%，环比下降2.88%。

“虽然当下大多数购房者置业更倾向于中大户型，但小户型在市场上的热度依旧不容小觑。”研究员告诉我们，2月份在小户型成交物业中，除了公寓类产品之外，市区范围内小面积、低总价的老小区有所翻身，走出了属于自己的独立行情。

成交主要分布在德胜、和睦、三塘等传统老城区板块，这里的二手房市场基本是资金有限、首套刚需买房人的“主战场”，面积四五十方，总价控制在150-200万上下的房源，也能满足大多数购房者的首次上车需求。

改善型购房同场竞

400万—700万元价格段最吃香

从2月、3月的二手房成交数据以及带看情况来看，改善型购房需求不容忽视。

比如，成交价在4万—5万元/平方米以上的房源在成交排行榜中频频出现，大户型甚至是墅类产品的成交也有上升的趋势。

西溪蝶园、未来悦、风雅钱塘2月份都成交了3套，签约均价分别为60916元/平方米、57522元/平方米、50014元/平方米;新绿园、文鼎苑、东方郡各成交了2套。

而就在3月，拱墅区申花板块的高端改善盘融创·宜和园，加上其次新房的“资本”，成交单价达到了7.28万元/平方米。截至记者发稿前，透明售房数据显示，3月已成交5套。目前该小区挂牌房源还有17套，挂牌均价为9.6万元/平方米。

除了二手房市场对改善型房源的渴望，法拍房市场也来佐证。

比如2月8日，老牌豪宅东方润园一套建筑面积318.25平方米的房子，最终以3825万元成交，折合单价约12万元/平方米;2月21日，蓝色钱江一套建筑面积235.06平方米的房子，以3037.5万元成交，折合单价约12.9万元/平方米。

2月22日，一套建面125.87平方米的首开杭州金茂府法拍房，以1172.5万元成交，折合单价约9.3万元/平方米。而在去年10月，这个小区也曾有一套法拍房源上架，当时的成交单价为6.96万元/平方米。

这还不够，就在3月22日，有着绝佳沿江风景的银杏汇一套面积为203.15平方米的大平层，被抢夺100多次，最终以1677.9万元成交，溢价630万元。

西湖区资深房产中介陈浩告诉我们，改善族们在二手房市场上戏份很多，总价在400万—700万元价格段的房源，是大多改善族们能承受得起并且大量关注的，其带看量也在明显放大。除了上城区钱江新城、南星桥、江河汇板块，拱墅区申花、桥西板块，像星桥、丁桥这些板块，因为地铁线路新开通，最近咨询量也开始加大，天都城、蔚蓝领秀等楼盘比较热门。

今年一手房节奏难以把握

看得见摸得着的二手房机会来了

中房大数据研究中心总经理陈焕春说，所谓“金三银四”，这个说法的形成，与前几年开始楼市出现比较明显的小周期有一定关系。

她认为，从杭州2018年4月开始摇号起，一手房价格相对来说就比较稳定，加上以往上半年开发商拿地比较积极，下半年相对来说会收缩的规律，二手房市场受环境影响也会有所降温。所以无论一手还是二手房，原本上半年市场氛围会比下半年好。

“杭州从去年上半年开始集中供地，节奏被打乱，接下来的年度周期性不再明显。去年上半年二手房市场也比较活跃，但下半年成交量下降严重。”陈焕春说，今年是杭州的亚运年，部分新盘供应节奏可能难以把握，于是，看得见摸得着的二手房机会来了。

“今年二手房一定不会像去年那样有爆发式的热情，现在已到3月底，二手房市场相较去年年底，有尝试性的一丝回暖。”陈焕春说，这和行业整体信心有关。“从去年年底到现在，无论从中央还是到地方，政策层面有比较明朗的支持，比如金融政策、信贷的放松，对市场陆续会起到作用，一二手房都会受到影响。”她认为，今年杭州二手房会在稳字当头的基础上，慢慢回暖。

针对今年有购房计划的买家，她建议：如果在一手房市场摇号没有足够把握，二手房不妨同步看起来。但二手房要做足功课，每套房子楼层、采光、户型、朝向、装修情况、保养状况等都不同，一定要多看多比较，选择一套适合自己的。

对于有卖房打算的房东，尤其是置换型家庭来说，一定要系统性考虑买卖节奏，谋定而后动。如果目前仅有一套，准备卖掉去摇新房，而对新房的中签把握不大，短期内资金也没有更好去处的，建议谨慎考虑。

3月23日杭州2022年首批集中供地发布，目前还未开始竞拍，场子在逐渐预热，若当下有看中比较合适的，下手也正是时机。

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