近日,广州市住房和城乡建设局制定《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案(试行)》(下称《方案(试行)》),在房地产预售环节探索推行“告知承诺制”,尽量减少对企业正常经营活动的不必要干预,全面激发市场主体活力,促进房地产行业平稳健康发展。方案试行期为一年,试行期届满后将根据执行情况另行评估实施。

预售审批

“承诺制”配套公共服务设施属于首期住宅工程建设

在商品房项目预售审批环节,广州将实行告知承诺制,逐渐从“重事前审批”向“重事中事后监管”转变。《方案(试行)》提出,申请企业及其法定代表人对网上申请项目概况、预售填报或上传的数据、材料真实性、准确性负责,住房城乡建设主管部门除审查法定要件是否齐备外,原则上不再要求企业提供纸质原件。

申请企业填报数据及申请材料如有虚假,由住房城乡建设主管部门或其他有关部门依法处理,企业及法定代表人承担由此引起的法律责任。

居住项目首期住宅工程办理预售时,针对居住区内独立设置的配套社区卫生服务中心、社区卫生服务站、老年人福利院、幼儿园、小学(含九年制学校)等公共服务设施,房地产开发企业在已取得建设工程规划许可证的前提下,可书面承诺取得规划条件核实意见书、联合验收意见书的时限,由住房城乡建设主管部门按照《广东省商品房预售管理条例》规定核发预售证。

《方案(试行)》规定,采取承诺制的配套公共服务设施属于首期住宅工程的建设内容之一,应先于或与首期住宅工程同时取得联合验收意见书,未取得联合验收意见书的,房地产开发企业不得交付使用首期住宅,不予办理商品房预售款专用账户销户手续以及新增预售许可申请。

房地产开发企业应在项目销售现场向社会公示承诺书内容,在商品房预售款专用账户中预留配套公共服务设施建设资金。上述“首期住宅工程”是指宗地内项目第一批申请预售的工程(不限楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量,但不得超过项目建设总量的50%)。

解读:可避免交付房屋后仍未建成配套设施问题

根据广州市住建局方面发布的政策解读,《方案(试行)》一方面从首期住宅的验收环节进行闭合管理,以避免出现房地产开发企业在向小业主交付房屋后,仍未建成配套公共服务设施的问题;另一方面,规定房地产开发企业应在项目销售现场向社会公示承诺书内容,并将承诺情况书面告知公共服务配套设施的接收和使用单位,充分保障市民知情权,接受社会和其他接收单位的监督。

申请规范

虚假行为将被公示并取消“承诺制”资格

广州市住建部门还在《方案(试行)》中进一步明确了申请规范。《方案(试行)》规定,商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋,不得分层、分单元办理预售许可。参照《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》(国发(2021)24号)关于建筑工程分部验收和投入使用的试点措施,《方案(试行)》对同一个建设工程规划许可证内包含2栋以上(含2栋)独立楼栋,以及由裙楼相连的2栋以上(含2栋)塔楼,在各楼栋、塔楼相对独立并具备独立使用功能的前提下,允许房地产开发企业可就各单独楼栋、塔楼和裙楼(含住宅用途和非住宅用途)分别申报项目概况和预售许可。

在完成竣工联合验收后、首次登记前,考虑到房地产开发项目销售房屋需求,《方案(试行)》允许其参照预售模式管理,房地产开发企业可按照《广东省商品房预售管理条例》第六条规定申请核发商品房预售许可。

事实上,在《建设工程规划许可证》中可能包含多个独立楼栋,以往房地产开发企业必须全部楼栋均已达到预售法定条件,才能整体提出项目概况和预售申请,不利于资金回笼流转。

解读:填补当前该阶段销售方式模糊的政策空白

广州市住建局参照《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》(国发﹝2021﹞24号)中关于建筑工程分期验收和投入使用的试点措施,明确房地产开发企业可结合实际情况,对具备独立使用功能的单独楼栋、塔楼和裙楼分别申报项目概况和预售许可,填补了当前该阶段销售方式模糊的政策空白。

事后监管

逾期未履行承诺列入不诚信企业名单

同时,为帮助企业松绑减负、优化政务审批流程,广州市住建局进一步降低行政审批成本,《方案(试行)》将申报材料从18项精简到12项,其中取消5项(改为企业承诺),合并1项。住建部门将项目概况和预售许可申请材料共分为申请说明类、主体资质类、项目情况类、销售情况类四大类别,凡是能通过系统核查获取的信息,能有其他材料予以佐证的信息,不再要求房地产开发企业提供,例如公安门牌核查意见和土地出让金发票等,有效减轻企业申报工作量。

广州市住房城乡建设主管部门将依法加强承诺制审批的事中事后监管,发现房地产开发企业存在提供虚假承诺或逾期未履行承诺的,将根据《方案(试行)》及事件实际情况通过以下方式处理:一是将该企业列入不诚信企业名单,推送“信用广州”网站向社会公示。二是自审批部门确认并推送公示之日起1年内,取消该公司通过承诺制模式办理项目概况、预售许可的资格,其正在开发建设的其他商品房和后续项目按原规定进行审查。三是依法撤销预售许可,并追究其他相应法律责任。

解读:进一步提高监管效率维护市场秩序

简政放权不是“一放了之”,必须有配套的事中事后监管进行闭合。对此,《方案(试行)》明确了住房城乡建设主管部门、开发企业的全流程责任,在进一步提高监管效率、优化审批流程的前提下,对提供虚假承诺或逾期未履行承诺的房地产开发企业,以事后严惩不贷的震慑力坚决维护房地产市场秩序。

关键词： 广州试行商品房预售承诺告知制 预售审批新变化 广州楼市新政 商品房预售承诺告知制度