继招商蛇口、保利、万科之后，同属“招保万金”之列的金地于8月30日晚间公布了姗姗来迟的半年报。数据显示，上半年金地实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%;归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。

显然，金地在过去半年的复苏效果不佳，净利润一再下滑，远不及疫情前、2019年同期的36.32亿元。对于一向以稳健著称的金地来说，这份半年报显然有些尴尬。与此同时，逐年放缓的业绩增速、居高不下的债务总额等问题依旧突出。发展了33年的金地集团，“中年危机”来了?

下滑的净利，放缓的增速

在财报里，金地总结了净利大幅下滑的原因：本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响。

具体来看，房地产开发业务的毛利率下滑最为严重，相比去年同期39.6%的结算毛利率下跌25.35 个百分点，本期仅有14.25 %。

图源金地2021年半年报

在今日上午举行的业绩说明会上，金地董事长凌克也就此事作了进一步的解释：“公司半年度整体毛利率下降，主要与本期结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些个项目的结转毛利率仅为8.7%。”

在随后的投资者提问里，金地高级副总裁兼财务负责人韦传军再次强调了财报中出现的一句话：“预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。”

记者留意到一项数据：报告期内，金地竣工面积约 354 万平方米，较上年同期上升 63%。按金地修订后的全年竣工计划，上半年竣工面积占全面竣工计划的24%。换而言之，金地将76%的竣工面积放在下半年，这给金地带来了不小的压力，但“钱”景同样可观。

事实上，这不是金地第一次回答关于净利的问题，在2020年年报披露时，金地已经面临了一波来自净利增速放缓的质疑。

财务资料显示，2020年，金地集团实现净利103.98亿元，同比增长3.2%;扣非净利润为97.76亿元，同比增长8.13%。而在2019年，这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%;2018年则分别为34.62%、18.35%。

连年放缓的增速令投资者不安，未来金地是否能扭转当前的局面?针对这个问题，凌克在今日上午的业绩说明会也作出了回应。

“公司自2017年开始加大了拿地力度，持续补充土地储备，其中71%布局在一二线城市。有质量的投资为未来的销售和结算利润打下了坚实的基础。公司秉持‘平衡发展观’，努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。”凌克称。

大手笔拿地，“中年”金地的求变

金地显然也感知到了“中年危机”。折射到土拍市场上，金地呈现出“大手笔”的特征。

财报披露，2021年上半年，金地获取土地81 宗，新增约 1247 万平方米的总土地储备，总投资额约 924 亿元。截至报告期末，金地总土地储备约 6729 万平方米，权益土地储备约 3515 万平方米。

与2020年的数据相比，则可感受到金地在拿地上的激进。据2020年财报，金地于2020年获取116宗土地，新增土地储备 1657 万平方米。换而言之，仅2021年上半年，金地的新增土地面积是2020年全年的75.26%。

克而瑞《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，2021年上半年，金地集团以1367.3亿元的新增土地货值位列第九名。

图源克而瑞榜单

在拿地的布局上，金地也做了些许调整。金地在财报中称，上半年新增土地储备中三四线城市占比约为 41%，较去年同期提升 8 个百分点。金地将此举称之为“适当的投资下沉”。

“三四线城市的经济和市场基本面分化明显，公司重点关注各都市圈范围内经济基本面佳、供需关系良好的三四线城市，对库存较大，市场相对弱的三四线城市保持相对审慎。”谈及三四线城市的开发机会和风险，凌克如是回应。

积极扩储的同时，金地集团在产业地产、产城融合方向的意图也表示得十分明显。

就在不久前的8月4日，金地集团联合旗下上市公司金地商置举行了金地威新中心全球发布会。据公开资料，该项目是金地商置打造的首个产办融合综合体，总建筑面积达28万平方米，未来将重点引入金融类、专业服务、新能源、生物医药、高新高科技等企业。

财报中也显示，2021年上半年，在产业地产方面，金地新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等 3 个项目，将为公司新增管理面积超百万平米。

从财报数据来看，金地的“求变”也确有一定的成效。具体来看，目前，房地产开发业务仍是金地的中流砥柱，占上半年营收约85.8%，不过，这一比重已相较2020年全年89.5%的比重略有下降。物业管理、物业出租及其他对营收的贡献相应上升。

金地未来：多次强调“坚决不追高，理性投资”

面对投资者的诸多问题，凌克在回复里多次提到了“坚决不追高，理性投资”。这名掌舵金地多年的董事长在回复里强调：“公司秉持‘平衡发展观’，通过不断提高投资质量和经营效率来实现销售规模和利润总额的均衡增长。”

理性，均衡，金地的未来释放着求稳的信号。而金地目前的资金流现状，也在某种程度上掣肘着金地“追高”。

截至 2021 年 6 月末，公司有息负债合计人民币 1270.94 亿元，其中，银行借款占比为 50.33% ，公开市场融资占比为 44.81%，其他融资占比为 4.86%。有息负债总额相较去年年末，增加了140亿元。

而目前，金地持有货币资金 597.92 亿元，其中预售监管资金 60.32 亿元。有息负债是持有货币资金的近两倍。

尽管金地在财报中强调，“剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.19 倍”。但不可否认的是，金地目前的资金链仍压力较大。

据金地披露的“三道红线”指标情况，截至报告期末，金地集团扣除预收款后的资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19倍，“三道红线”维持在“绿”档。

这一数据固然值得肯定，但值得注意的是，金地的资产负债率已非常接近警戒线，按“三道红线”要求，房企剔除预收款后的资产负债率不超过70%。

如何降负债，将成为金地面临的主要问题之一。金地也在财报里表露了决心：“公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。”

在业绩说明会上，凌克称：“在行业整体存在住宅销售限价以及土地成本增加的情况，金地集团始终坚持保持正常的符合公司收益标准的收益率要求，坚决不追高，理性投资，通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制地价水平。同时金地集团一直秉持‘平衡发展观’，未来仍会保持规模与利润的平衡。”

能否实现平衡发展?这要看金地的下半场战事了。

关键词： 金地半年报 净利下滑 毛利率下降 拿地速度