2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落。其中房地产开发投资稳健增长，新开工基本持平2019年水平、有所收缩;销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长。

土地方面，据保利投顾研究院监测，上半年全国多城供地量较去年均表现提速，在“两集中”政策下各城热度表现有所差异，华东、西部核心城市表现整体亮眼。

长春、长沙供地上涨明显，上半年宅地供地规模均超1500万㎡，热度表现平稳。苏州、广州供地创近年来新高，上半年宅地供地规模均超1000万㎡。上海、南京供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升，上半年宅地供地规模均超500万㎡。

土拍热度分化继续，重庆、武汉、杭州、徐州等城的供地量处于合理波动区间;而郑州、青岛、福州、郑州四城的供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。

上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本。数据显示，从2018年-2021年上半年22城土地成交均价来看，2019年上半年、2020年上半年、2021年上半年出现明显涨幅，尤其2021年上半年成交均价已高达18028元/平方米，平均溢价率14.04%，地价创下近三年新高。

与此同时，与2020年平均成交楼面价相比，热点城市如无锡、重庆平均地价水平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。

可以看出，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。

比如北京、杭州首轮集中供地细则最严格;其次为南京、宁波、苏州，比如南京实施限地价+限房价+摇号等附加条件;广州、合肥、郑州等城市相对宽松，比如广州实施“限地价+竞配建+摇号”等附加条件，溢价率大多限定为45%。

展望后市，上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放量;当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化;基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑。

限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。

楼地市关联传导度较高，土地热度轮动至新房市场表现明显。从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。

关键词： 集中供地 楼市 新变化 土拍热度