借着“集中供地”的契机，杭州姗姗来迟的第二批土地集中供应，对土地出让规则有了进一步调整，将“竞品质”写入新规，欲从政策端把控，提升楼盘品质。

7月30日，杭州市规划和自然资源局发布通知，宣布杭州将调整土拍竞价规则，同时将开展“竞品质”试点，先竞“品质方案”，后“竞地价”，且需现房销售。

房企不经犯难，才适应了集中供地的节奏，又等来了竞价规则的调整，难。

开发商犯难的同时，对于购房者却值得“庆贺”，挑剔的杭州人又能买到“品质”房源了。而对市场来说，杭州，或将由此开启产品力回归的征程。

图源 杭报地产 尹琪慧

01

“竞品质”试点，

杭州对房企的约束范围扩大了

一纸公告，杭州不仅迎来土拍新政落地，也正式进入“竞品质”时代。

具体来说，首先，本次公告取消预申请，要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。此前，房企缴纳最高不超过5000万元的“勾地金”就能获得一宗地块的参拍资格，房企参拍门槛大幅提高。

其次，竞拍溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。再者，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

同时将开展“竞品质”试点，另外，细化商服用地要求，提出不超过10%的公建部分，需集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

同步挂牌的31宗 “双集中”出让宅地(包括1宗人才专项租赁住房用地)，10宗为“竞品质”地块(地块信息及限价见文末表格)，均为纯宅地，总出让面积664亩，总建筑面积约97.5万平方米，将统一于9月8日出让，其余21宗宅地则在9月7日集中出让。

这10宗竞品质地块分别位于杭州十区，每个区推出1宗地块试点，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，“竞品质”阶段，建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据，以及土地竞得后的项目建设标准。

据悉，竞品质地块将于8月中下旬开始报名，房企须向杭州市建委提交“品质方案”，经评审入围获得竞价资格后，方可在后续“竞地价”阶段参与竞拍。

此外，试点地块全部实行现房销售，项目通过竣工备案等验收手续，并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。“竞品质”项目还须额外缴纳5000万元保证金，通过竣工验收后退还。

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由此，杭州政府对房企的约束，从前期报名勾地，扩大到了拿地后的规划、建设和验收。

也就是说，房企在拿地的同时，未来地块所建商品房的品质标准就已落定。根据规定，线下“竞品质”阶段，品质评分最高的房企所投报的各项指标，将作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收等。

“竞地价”阶段，则以“价高者得”的规则进行竞价，溢价率达到10%后，进入“竞无偿移交政策性租赁住房”比例环节。无论最终地块花落谁家，地块品质标准已然在上一环节敲定，地块竞得者需按照“得分第一”的品质方案进行建设，装修部分也应以该品质标准写明的装修明细表为准。

02

北京早在首批集中供地试点，

杭州“竞品质”方案具独创性

“竞品质”说法由来已久，北京、西安、成都等城市都先后试行“竞品质”，不过，此次杭州出台的“竞品质”方案，有些不一样。

北京作为全国范围内最先开始尝试和探索该模式的地区，今年5月份，在发布首批集中供地公告时，就推出了“竞品质”规则，当地块拍至上限后，进入竞高标准商品住宅方案阶段，即先“竞地价”，后“竞品质”。

除此之外，成都、苏州两地在6月份先后出台相关政策，对住宅品质进行严格限定。

成都市住建局、成都市规划自然资源局此前联合出台了《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确。

苏州市住房和城乡建设局也发布了关于印发《苏州市住宅品质提升设计指引(试行)》的通知，对建筑、结构、给排水、电气、暖通5个专业项有了更细致的标准规范。

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而杭州模式，与北京模式类似，但将“竞地价”与“竞品质”两者换了顺序，先由房企申报资质、建设方案等，入围者才可参与地块竞价，即先“竞品质”，再“竞地价”。

同时细化了“竞品质”试点地块的各项要求：规定每个地块“品质方案”得分最高的品质标准，作为项目建设标准，并要求现房销售，实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”。

即杜绝了房企拿地后因监管缺失标准，标准不明确而偷工减料，也保证了购房者在购买房屋时“所见即所得”，真正做到品质看得到。

杭州“竞品质”试点细则，从政策端引导杭州房地产市场供应高品质住宅产品，颇具独创性。“竞品质”究竟该如何确保品质住宅如期呈现?杭州模式也给了后续试点城市提供了一些可借鉴的思考。

03

土拍新政改变游戏规则，

在杭房企又迎“土拍大考”

土拍新新规直接“打乱”了各大房企的拿地节奏，对房企的约束愈发严苛了，“竞品质”试点地块的约束范围更是跨越了整个开发周期。有房企内部人士直言：“勾地前期就得做一番准备，既要提前出“竞品质”方案，准备好保证金，拿地之后还要做好打“持久战”的准备。”

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20%的保证金，对房企现金流是一大考验。而现房销售这一要求，更是将销售回款周期拉长到了2-3年，对于那些崇尚高周转、“踩线”房企来说将是重大打击。

杭州房地产市场商品化进程中，越来越多的外来房企开始布局并深耕杭州市场，积极参与拿地，想要分“一杯羹”。

然而房企品质的参差也让楼市“维权”屡见不鲜，“竞品质”细则既确保了楼盘品质标准有迹可循，也让房企在竞价时更加理性，避免“上头”。

提高参拍门槛、限制现房销售、降低封顶溢价率等举措，将一定程度上为土拍市场降温，推动地价回归“理性”。

但土地起拍价上调，“竞品质”、现房销售、配建等要求，实际“降成本”并不明显，杭州房地产开发或将延续“低利润”现状。

此前22城首批集中供地，杭州一口气推出57宗共4533亩土地，平均溢价率高达26.1%，41宗地块竞拍至自持阶段，实现土拍总收入1178亿元。

此次土拍规则调整，更像是对上一次集中供地细则的补充，从实际出发看问题，不断推动土地市场机制的完善，建立更加规范的土地市场。那么，此次土拍新政会给市场带来怎样的调控效果?哪些房企愿意成为第一个吃螃蟹的“人”?9月见分晓。

关键词： 杭州土地 集中供应 竞品质 楼盘质量