根据透明售房网数据，今年(截至12月26日)，杭州(不含淳安、建德、桐庐)共成交5.6万套二手房住宅，也就是说，平均每月成交了4600多套。在2020年，这个数字是7.34万套——也就是说，今年二手房成交量比去年减少了大约1/3。

“从成交量来看，我用‘高山滑雪’来形容2021年二手房市场。”杭州贝壳研究院院长上官剑说，今年从4月到10月，连续7个月，市场“无抵抗”地快速下滑，原因很多，但最主要还是缘于信贷收紧。

“今年二手房价格下跌幅度短期较大，超过2018年下半年的房价跌幅。但从价格视角看，成交价仍属于‘高位回调’。”上官剑认为。

他预测，在政策见底后，杭州房价会逐步趋向平稳。

这一点，从杭州贝壳二手房市场数据来看，景气度从11月下旬以来已经“翘尾”，且年底成交在缓慢回升，也为价格止跌打下一定基础。

36-40岁人群二次置业

资金来自“卖掉首套”

杭州我爱我家市场研究院发布了一组2021年杭州二手房成交数据。

从年龄层来看，40岁以下年龄段购房者，主要以首次置业及改善型置业客群为主。其中，26-30岁正处于安家置业的黄金时期，购房目的多为首次置业、结婚置业，首次置业比例占26.3%。

“不过，这个年龄层的购房者仍处于经济积累阶段，购置房产脱离不了父母的帮衬，在购房时大多考虑总价相对较低的二手房。”杭州我爱我家研究员马恒玲分析。

31-35岁年龄层的客户，开始进入二次置业阶段，二次置业比例达到了27%。但即便该年龄段很多人已经参加工作多年，也具备了一定的经济积累，但买房子还是第一次，首次置业比例高达24.5%。

36-40岁年龄层的资金相对充裕，名下已经有1套或2套房产的人也不少，再次置业大多是为了改善居住品质、孩子教育需求以及养老等原因。

从数据端来看，这个年龄段二次置业比例超过三成，达到30.2%。值得一提的是，“卖掉首套”成为多数人二次置业资金的重要来源。

60-90方房源最好卖

“50岁+”是购买60方以下的主力军

90方及以下的房子“最好卖”，60-90方又是其中最吃香的。

30岁以下购房者群体中，购买60-90方房源比例超过五成。其中26-30岁购买该面积段房源的比例最高，达到了54.5%;其次是25岁以下，成交比例达到52.8%。这也反映了这部分的购房群体刚需多、首套多的特性。

“一般来说，购房者对于大面积物业的需求，呈现年纪越大、购房面积越大的趋势。”马恒玲说，“但很多年纪大的购房者也会选择小面积房源。2021年，50岁以上购买60方以下房源的比例高达35%，在各年龄段中排名第一。其中51-60岁年龄段客户选择60方以下面积段的占24.8%，60岁以上占26.1%。”

星桥、临平山北、锦城等低总价板块

二手房成交相对多

杭州贝壳研究院总结，2021年杭州二手房成交总体呈现这些特点：

——成交量下滑明显。从3月到10月，近半年时间，成交量急速下滑八成。

——300万元以内的刚需成交突显，占比也在提升。

——临平区星桥、临平山北、临安区锦城等低总价板块，成交相对多。

“在各板块中，星桥超过1700套，坐稳成交量榜首，其次为临平山北、锦城、富春等低总价板块。”贝壳研究院相关研究人员认为，星桥二手房供应量大，价格平稳，新房供应少，是个未来很有预期的板块。“得益于开发较早，配套基本满足生活所需，接下来3号线地铁即将开通、苏宁广场明年开业。”

10月份杭州二手房的成交量

比2月份春节月还要低

纵观杭州今年的二手楼市，3月份最火热，成交量达到9338套;此后连续下滑，直到10月份，成交量跌至1340套，低于2月份春节月的成交量，创下了连续20个月最低成交记录。

“核心原因还是信贷收紧。”上官剑分析。上半年新房和二手房成交放量，占去了今年大量的贷款额度;下半年二手房贷放款时间拉长，利率上涨，有些二套商业房贷利率到了6.3%、6.4%，加上杭州的调控在同量级城市中偏严，且8月5日楼市新政出来后，杭州市场上房票预计减少了30%。

此外，2020年4月到今年3月，杭州二手房成交量一直放量，房价也有一定幅度上升，市场存在短期透支情况。

“政策叠加效果明显，加上成交量的疲态显现，就出现了‘银十’成交量比春节那个月还少的行情。”上官剑认为，总的来说，调整是市场的自然反应，是因为“杭州市场本来就需要一场以时间换空间的休养生息”。

专家预测明年上半年

二手房成交量企稳回升

他判断，四季度以来，首先是短期政策底已现，也就是暂时不会有更严厉的调控政策出来。其次，未来对于刚需和改善性合理住房需求，信贷表现出了支持的一面。

“整体来说，政策环境已经有利于市场恢复，特别是信心的进一步建立。”他预测，“成交量方面，个人预计在明年上半年会企稳回升，价格在交易量回升后，也会逐步止跌趋稳。”

二手房的市场趋势，也会传导到一手房市场。而杭州的一手房行情接下来还是稳中微升，考虑到明年一手房供应处于紧平衡状态，又会反哺二手房市场的热度和需求。

“此外，2022年还有一个非常大的变量，那就是房地产税试点，需密切关注。目前市场环境相对还是低迷的，若房地产税真的靴子落地，预计短期内会明显冲击市场预期。”

刚需、自住有需求就可以买

房东没有确定的理由先别卖

“政策短期见底了，接下来市场见底和价格见底会有滞后性。”上官剑认为，对于购房者来说，一个阶段的市场底部，是非常短暂和悄无声息的，很难抓住。总体来说，购房者在过热市场可以适度等等，而行情低谷就是买房窗口期。

“目前可以说就到了一个窗口期，市场比较低迷，刚需自住购房者可以好好把握，比2021年上半年的房价更友好。”他认为，有需求就可以买，城市化进程与城市向上的基调之下，拉长时间周期来看，杭州楼市房价曲线还是上扬的。

他告诫二手房东，如果没有必须要卖房的理由，先别急着卖：“可以先问问自己，为什么要卖房子?如果卖掉是为了换更优质的房子，那什么时候卖掉都是好时机。如果卖掉是为了去摇号新房，那摇不到怎么办?一定要有备选方案。”

关键词： 杭州二手房房价 企稳回升 成交量增长 最低记录