现在又有很多人用过去三次房价的普涨来套用于当前的楼市，我们觉得有必要简要分析一下三次房价上涨的原因，并解读一下当前楼市与前三次的重大差异，希望对于买房的朋友有所帮助。

现在的楼市，随着央妈”放水“的增加，特别是上个月M2增长超过11.1%之后，很多人又开始呼吁买房抗通胀。从商品房发展的近二十年历程看，买房是百姓最佳的保值增值手段。

其实，长期关注房地产市场的人士都知道，我们的房价上涨主要有三个阶段，每一个阶段的上涨因素各不相同。

第一个阶段：2003年下半年，在鼓励买房及房屋按揭政策的推动下，住房需求被迅速激活，很快出现了供不应求的局面，房价在超热的楼市需求之下，不断的水涨船高。那时的买房主要以刚性居住为主，被长期压制的居住需求释放是房价上涨的主要动力，金融的促进不过是催化剂。

第二个阶段：2008年后，在四万亿的推动之下，在各项契税优惠及房贷利率优惠的推动下，居住需求与投资需求同时爆发。炒房团开始出现在市场，为各地房价的上涨推波助澜。

第三个阶段：2016年，在轰轰烈烈的棚改推动下，炒房团死灰复燃，住房的投资需求逐渐高于居住需求，房子的金融属性日渐增强。在棚改货币化补偿的推动下，在金融政策的保障下，房价又开启了一轮上涨。随后，房地产调控政策不断出台，在房住不炒的定位之下，各地一城一策的变化日渐增多。北京、上海为主的一线城市房价下跌了15%左右。大部分城市房价基本稳定，部分二手房略有下降。

现在又到了是否买房的决策时间，在各大房地产公司或二手房中介的宣传语中，不停的告诉你，过去的情景将再次出现。过去的你没有抓住买房的好机会，现在的你不可错过。

那么，现在是否是买房的好时机呢?站在不同的角度，有不同的看法。

经济学家李迅雷认为房价会下行;

经济学家马光远认为，央妈放水，房价没有下跌的;

地产商冯仑说，经济下行，房价没有上涨的道理。

那么，你会认同谁的观点呢?

其实，从以上三次房价上涨来看，有三个共同点在推动。一是买房需求，不管是刚性居住、棚改还是投资需求，都在短期之内造成了住房供小于求的情况。二是金融政策的支持，有房贷利率的打折、有鼓励买房的契税优惠。三是居民储蓄率高，杠杆率低。

而现在的楼市，以上三者都不具备了。在房住不炒的总定位之下，棚改让位旧改，房贷利率整体上浮没有放松、城镇家庭户均1.5套房，居民杠杆率超过了超过了60%。就连央行在报告中也说，居民杠杆率超60% 已对消费产生一定挤压作用。

唯一促进房价上涨的就是，央妈放水开始了。上个月的M2增速达到了11.1%。这是目前，房地产公司宣传房价会上涨的着力点，这也迅速击中了买房人的内心。房价上涨的心理压力就不得不面对了。

其实，这一次央妈放水，说得很清楚。不靠房地产刺激经济，严禁资金违规流入房地产，保持房地产金融政策的稳定性和连续性。也就是说，这一促进房价上涨的因素已被央妈扼杀在摇篮中。

需要再次强调一点的是：少数几个一线及二线城市，由于城市之间人口流动吸引力强，但是新房供应不足的因素，房价会现现稳中略升的局面。各城市之间的房地产表现差异巨大，楼市明显分化已经开启，不能一概而论。

房子显然不是流动性好的商品

在前几天的2020清华五道口全球金融论坛上，首席经济学家高滨提到，”在未来全球货币超发这么多的情况下，最好的实物商品配置条件为：单位价值高、流动性好、有新兴市场潜在需求、可替代性差“。，如果认为房子好流通，你挂一套房在二手市场看看，没有远低于周边房价的优惠，是不容易脱手变现的。

“刻舟求剑”，

回顾三次房价的大规模上涨，咱既不能更不能孤注一掷，楼市分化是事实，个别城市的个别区域的房价会出现上涨也是事实。但是，像前三次的房价普涨就别想了，更多的城市会进入稳中有跌的楼市新时代。

关键词： 房价上涨 买房 楼市