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三年房价下跌20%的北京 这次走势信号千万别忽略
2020-08-25 15:42:44来源: 买房参谋

 

刚刚过去的"五一",全国楼市风起云涌,

像是很多人都把原本的五一出游计划改成了五一买房计划。

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2020年"五一"假期,12个重点城市新房销售套数为5671套,同比大幅上升77.1%。

二手房方面,据贝壳研究院的数据,5月1日至5日期间,18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右。

无论是新房还是二手房,北京的表现都是一枝独秀。

在新房成交表现上,北京的成交量同比增长5倍,是增幅最大的城市;二手房同样,北京五一期间的二手房成交量同比增长超过100%,也是领跑全国。

简一老师想再一次对北京楼市做一个预测:

回暖,这一次是真的。

北京刚需,这一次真的应该跑步进场了。

北京楼市,现状如何?当前的北京楼市,有两个最为显著的特征。

第一是整体市场的强势回暖;

第二是学区房的狂欢。

五一期间,北京的房产中介很忙。随着疫情得到有效控制,北京防控等级下调,大部分小区带看已经恢复正常,二手房市场顿时活跃了一波。

简一老师查看了链家网的带看数据——整个4月,北京链家共带看了420658次,而5月1日-3日总带看就已达到了112219次,已超过4月带看总量的1/4,每日带看均超过37000次,而2019年同期单日带看次数则均不超25000次。

再看成交数据,假期前三天,链家北京的每日二手房成交量分别达到331套、376套、424套,3天共成交1131套,而去年同期仅为341套,同比大涨231.7%。

简一老师认为,这背后其实是又多重因素的综合作用。

第一,北京五一期间的楼市热度,其实在4月就已经开始铺垫。

回暖并不是突如其来的。4月,北京二手房住宅网签11973套,创年内新高。相较于3月,北京二手房成交涨幅为52.6%,虽相比2019年4月的14438套仍有差距,但回暖明显。也就是说,其实4月北京二手房市场成交就已经基本恢复到去年同期的八成水平,到了五一,只能说市场又添了一把火。

第二,特殊的五一档期和北京疫情防控等级下调,就是市场的助燃剂。

虽然说今年五一对比去年同期的成交量翻了3倍多,但今年的五一假期确实有其特殊性。

去年4月15日国管公积金政策出台后,楼市已经从小阳春开始下调,而且假期大部分人都选择出游,惯例成交量不会高。而今年比较特殊,由于疫情,大部分人未选择远游,前期积压的购房者的确不少。又恰逢防控有所松动,带看解禁,市场活跃在意料之内。

不过,在简一老师看来,目前的市场活跃在短期内对房价的影响是有限的。简一老师也帮各位读者了解了一下当前北京二手房市场的行情,我的中介朋友表示:目前,一般按照市场价水平报价的差不多1个月可以成交,略低于市场价1%-2%左右大概两周就能成交。

尽管热度抬升,价格尚未抬头。

也就是说,

但如果热度保持,价格应该也会在未来有所反应。

北京楼市的一片热闹之中,学区房又表现得尤为抢眼。

北京最热市场——学区房

研究机构的数据显示,"五一"期间,北京市西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%,其中,金融街和德胜片区的交易增长尤其明显。

在此前的文章中,简一老师说到过,北京作为全国调控最严的城市,三年房价几乎跌去20%——哀鸿遍野中,西城区俨然成为北京房价最坚挺的片区没有之一。

原因也很简单,当优质学区始终是稀缺资源,西城区就永远是北京的房价高地。

"五一"期间西城区交易量的升温,甚至拉高了整个北京二手房的交易均价。数据显示,"五一"期间北京链家的平均成交价为63530元/平方米,比4月的交易价格有明显提升。

这是天价学区房"最后的狂欢"了。

不过也有人说,

北京学区房,即将成为历史?这里就不得不提到北京在四月最后一天发布的学区房新政了。

4月30日,北京市发布了2020年义务教育入学政策:

今年在"幼升小"阶段将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式,对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女,继续实行原有单校划片,不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。

新政一出,西城区立刻风云涌动。

为何?

第一,众所周知,西城区一直处于北京学区房鄙视链的顶端,

一种说法是西城的好学校特别多,另一种说法是,西城区基本没有不好的学校。

作为与海淀区齐名的全国著名教育大区,西城区早就被戏称拥有"宇宙中心"学区房,并且被无数次地贴上了"天价"标签。

第二,在"多校划片"这个政策上,西城区是北京最后的"钉子户"。

朝阳区、海淀区、东城区等早已实施了多校划片,西城区是实施最晚的了。

第三,从本次新政看,今年最大的看点当属西城。

其中最受关注的一条是,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

以上三点一罗列出来,西城区的二手房之热瞬间得到了完美解释——

在7月31日之前买西城的学区房,依然可以享受单校划片的老政策,于是一部分对西城优质学区房有强烈需求的人群可能会在接下来两个月内快速买房,争取在7月底之前办完房产证,以享受未来依然确定的好学区资源。

对于稀缺板块、附带稀缺资源价值的房产来说,买房真的是对资源的争夺、也是一场战争。

简一老师认为,"五一"期间的北京楼市,给了买房人两个重要信号:

附带优质资源的房产永远具有保值能力和升值潜力,因此学区房不死。

1、 第一条可以在全国范围通用,即

西城区学区房市场的快速活跃有可能带动整个北京楼市的快速反弹,

2、 第二条希望北京的购房者足够重视,即有买房需求的朋友需要做好心理准备,否则就应当跑步进场。

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