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房地产企业三道红线压顶 供给侧改革已开始
2020-08-27 14:15:53来源: 中产先生

 

这几天市场一直传闻,不少大型房企负责人被叫到北京开会,主持会议的央行和住建部,他们给房企花了三条“生死线”。

今天,这个消息终于落地,看来房地产终于要开始供给侧改革了。

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先来看看这个房企座谈会。

住房城乡建设部、人民银行

8月20日,在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。

中国人民银行网站

看看出席的部门,除了住建部和央行,还有银保监会、证监会、外汇局、银行间市场交易商协会,级别不低。

会议的主要内容概括为以下几点:

1、老生常谈的房住不炒,不把房地产作为短期刺激经济的手段,落实房地产长效机制。

这个基本可以说是定调,不是实质内容。

2、完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度。

这个当然也不是重点,给炒房提个醒,给刚需一点信心。

3、形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这个才是重点,这个规则就是收紧地产开发商融资的三条红线:

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

2、净负债率大于 100%;

3、现金短债比小于 1 倍。

另外据悉,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

如果三道红线全部命中,开发商的有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

换句话说,三条全中的话,无法融资只能等着资金链断裂而死,中两条还可以苟延残喘,中一条还可以继续融资,但是即使三条都不中,融资规模也只能在15%以内。

让高负债的房企被动出清,这不就是房企版的供给侧改革吗?

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简单看完这个会议内容,我们来看具体的房企负债情况。

这长达十年的楼市牛市,催生了一大批宇宙房企,他们玩的基本就是资金游戏,高息负债+资金流管理+项目高周转,玩得好的在这十年中赚的盆满钵满,有的还将资本转移到海外,风险留在国内。

15万亿

据去年数据统计,中国上市房企负债总额已经超过,今年疫情之后,负债融资不降反增,前七个月几大房企国内外融资超过。

不少房企负债规模高企,经营状况堪忧

而前几天发的年中房企半年报可以看到,,就不点名了,有兴趣的可以度娘一下。

我找到一张克而瑞做的图,大家来看下百强房企的负债情况:

这个是根据2019年年报做的数据,总共统计了69家,三条红线全中的房企占了15%,其中不乏知名大型房企,中两条的占13%,中一条的有43%。

综合来看,80%的中国

这背后是15万亿已有负债和不断借新还旧的新增负债,长此以往大概率要恶性循环:

房价不涨房企负债越来越高,房价上涨直接影响系统性金融安全。

当然最终获益的是资金来源充足和风格日趋保守的国有大型房企

这也是为什么要进行房企供给侧的原因,让高负债的房企被动出清,有实力的断臂求生,。

有人说了,正常的融资渠道没法融资,可以走高利贷啊,其实这个漏洞也被堵上了:

民间借贷利率的司法保护上限为15.4%

最高法出手:重新定调民间借贷利率,,能拿到这么低利率的房企恐怕没有吧。

看来国家是狠下心要搞房地产供给侧了。

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结语

如何看待三条红线的威力。

一方面是房企加速分化,高负债的房企要么断臂求生,要么只能倒闭,算上之前已经倒闭的中小房企,这一次真的可能是最后一轮洗牌了。

另一面是买地需求降温,房企没钱也就没法高价拍地,高地价恐怕都要降温了。

社会资金流入房地产的渠道被大大收紧了,可以更好的流入实体和证券市场,支持实体经济和就业

这一波操作之后,。

关于房地产,另一个消息是8月25日房贷将统一转为LPR,不主动转换的短信通知就默认转换,全面转为LPR之后,相关部门对房地产的调控就更加游刃有余了。

所以,这么看来,房地产这几年不会让炒了。

就这样。

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