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指导价落地之后 广州楼市二手房出售愈发困难
2021-10-13 14:55:27来源: 南方都市报

 

广州的深秋,昼短夜长。傍晚6点过后,天河牛奶厂片区,幢幢高楼次第亮灯。

在金地天河公馆正门右侧,第一家商铺自9月起就已不再亮灯。从此向右,除了第二家商铺——一家理发店照常亮灯外,紧挨着的第三家商铺、第四家商铺都已隐入暗夜。这三家关门谢客的商铺,依次是置家地产、德佑地产、裕丰地产,如今都在“旺铺转租”。

金地天河公馆正门一侧,已有三家中介关闭转让。南都记者邱永芬摄

“年中的时候有16家中介,现在实际营业的大概只剩8家”。牛奶厂某品牌中介经纪陈小朗(化名)告诉南都记者,最近三个月,牛奶厂片区都没有住宅成交,越来越多的中介撑不下去。

8月31日晚发布的96个二手小区指导价,令此前已被接连新政打压的楼市雪上加霜。不止郊区,目前中心区的一些一手楼盘也在悄悄降价或裸卖。

伴随一二手倒挂的片区越来越多,二手房越来越难出售,楼市成交或进一步冰封。

牛奶厂片区。南都记者邱永芬摄

牛奶厂片区近三月没卖出一套房

“今年春节以后,整个(牛奶厂)板块可能只卖出一两套房”。

两三个月前的夜晚,刘敏(化名)还在牛奶厂某中介门店Call客看房;而在10月11日这晚,她已是珠江新城写字楼中的一员。

刘敏于2020年春进入牛奶厂某中介做经纪,她所在门店是片区的第二家中介,亲见这里的二手房成交单价从4.6万元/平方米涨至9.8万元/平方米。

作为广州中心密度较低的大型居住片区,牛奶厂截至目前证满两年的住宅不多。“从去年到现在,整个板块才成交十几套房,而真正有证能过户的就只有两三套”。刘敏说,牛奶厂房价坚挺,业主多为改善自住,成交量本来就少,但中介和经纪人非常多,“高峰期时片区起码有200多名经纪人”。

今年春节后,广州楼市逐渐转冷,到年中6月,刘敏所在的中介集体降薪,“底薪调到只有1500元”。加上此时奶厂二手房成交愈发艰难,她从7月跳槽到珠江新城一家公司做销售。

“几乎每家中介都有人员流失”。刘敏的同行陈小朗说,他所在的门店高峰期曾有36名经纪,后来逐渐拆分到其他门店。高光时刻,奶厂片区有16家中介门店,但如今有的转让,有的关停,有的暂时闲置,实际营业的中介大约只剩8家,每家店平均大约有8名经纪,亦比其他片区中介门店的人员少。

牛奶厂上一次有新中介进驻,大约在今年7月底8月初。彼时华润G区朝马路的裙楼商铺先后新张多家中介,一眼望去都是大红门牌,十分喜庆。然而,伴随8月底96个小区二手指导价出台,越来越多的中介相继关门停业。

牛奶厂片区,中介在路边摆摊。南都记者邱永芬摄

几个月以前,每到夜里,牛奶厂沿街商铺次第亮灯,尤其是中介门店,几乎都是通宵亮灯。但到如今,这一片中介门店已有近半不再亮灯。

“算起来,牛奶厂已经三个月没有成交了”。陈小朗说,这一片的中介这几个月已经陆续亏损。由于没有二手房成交,大家都转去卖一手住宅、公寓,也大力拓租单,“整个国庆长假,片区里也就仅一两家中介有成功卖出一两套一手房”。

在金地天河公馆正门右侧商铺,裕丰地产在春节不久后就悄悄关门。而近几个月,紧挨着的德佑,乃至占据小区门口最醒目位置的置家地产也都相继关门。最高达1.7万元/月的租金,加上税费、各种运营成本、支出,令这些中介门店入不敷出。

一家中型中介至少四五十人离职

刚过去的国庆长假,曾是不少经纪寄望的赚钱好时机。但在广州房价先锋板块珠江新城,留守于此经纪几乎都是“颗粒无收”。

“我们店22个人,整个国庆假期总共就只卖出去一套招商臻珑府”。某中介负责人罗先生说,自二手指导价出台以后,9月开始,珠江新城的二手房成交变得更难,“7月份店里的收支基本是持平的,8月份因为成交放款慢,收不齐全款提成,所以也是亏本的;9月份亏本更加厉害”。

9月份,罗先生在珠城的门店总共只成交了三套房,其中只有一套是珠江新城的二手豪宅,总价一千多万元;另两套都是其它片区的一手公寓,总价低。在8月份,亦只成交一套一手,一套二手住宅。

“现在客户看房,很多都想捡漏”。罗先生说,目前珠江新城的看房客,看完普遍不作声不还价不置评;一旦还价,都是直砍10%。即便如此,目前珠城的房价仍然相对坚挺,故而成交更难。

“现在我们基本放弃珠江新城的二手房成交了”。同在珠江新城的某品牌中介经纪小邓,长假7天直奔一手住宅和公寓销售中心。虽然现场人头涌动,但7天里没能成功卖出一套房。他所在的中介门店同事亦如此。

在海珠区南洲板块,某中介经纪黄先生直接休七天长假,回了惠州老家,直到8号才返回广州上班,“我就猜到了,今年的国庆假期房子肯定不好卖”。事实上,在9月份,他也只卖出一套二手公安宿舍,“66平方米,190万元”。

“一家公司,四五十家门店,整个国庆也就成交那么几套房”。近年成立的某中型中介负责人杨先生告诉南都记者,二手指导价一出台,楼市就像遭遇冷空气,成立交马掉下来。“9月成交比8月下滑两三成;对比6月下滑至少五成”。在他看来,今年的楼市高峰时刻是三四月份。

按照此前目标,杨先生计划在今年将直营的品牌门店拓至50家。但如今2021年只剩一个季度,他只达到40家的目标,就已放弃再拓市场,“本来8月份有几家商铺要签合约,但我们都不签了;有两三家在谈租赁商铺的,我们也都放弃谈了”。

自从9月至今,杨先生的中介公司已有四五十名经纪辞职不干,“平均每家店至少流失一人”。杨先生坦承,如果后续市场更冷,不排除关闭一些门店,把人员调到其它热门的门店,“开店的成本和没开店的成本相差太大了”。杨先生说,其司现已经调整业务方向,积极打入一手市场。

中心区新盘单价直降超5000元

限价之下,广州无论中心区还是郊区,都已有一手楼盘出现降价,一二手房倒挂现象愈发常见。

上半年,黄埔区曾有数个一手楼盘吹风价在5万+/平方米至6万+/平方米,最终实际售价低于此前的吹风价,普遍以5万+/平方米开盘。

于今年初拍地到封顶价,再经摇号决出拿地房企的前东风化工厂地块——卓越招商臻珑府于今年国庆期间开盘。作为黄埔区的贵价地之一,该盘开盘单价多在4.5万-4.9万元/平方米之间,亦远比上半年的同片区的其他新盘价格低。

销售介绍,卓越招商臻珑府开盘推货295套,去化149套,去化率51%。国庆期间的到访1872台,销售85套。主要客户群体年龄在27-38岁之间,多为在珠江新城及周边上班的白领,原居住天河、黄埔、海珠、荔湾为主。

卓越招商臻珑府营销中心。南都记者邱永芬摄

距该项目不远,同处黄埔老城的某大盘,是近年来中心区的网红项目。今年春节后,李女士在亲见车陂板块二手房从4万+/平方米涨至7万+/平方米后,改为选购黄埔某当红板块的一手楼盘。3月份,她前往项目交了150万元订金,销售告知优先给一次性付款的人选房。

“最开始报价说是6万,但是一直没拿到预售证,无法出售”。由于李女士是一次性付款,到6月下旬,有销售通知她有一套一期的房子,原购买人无法贷款就退出来,“销售私下称,原来单价是6万元/平方米,现在一次性付款是5.6万元/平方米”。而与她同期一起交了150万元订金,采用贷款买房的几位朋友,到目前仍未获选房机会。

在6月底,李女士前往项目签订认购书,并在7月初把全款近670万元打到开发商指定账户。她认购的是一套中高层物业,建面近120平方米,如今付清全款已三个多月了仍未获网签。担心开发商一房多卖,多次与项目沟通,最终答复或可于本月底网签。

但让李女士没想到的是,就在中秋节前后,她的另一位朋友购买了同楼盘的物业,“140平方米,也是一次性付款,只需要4.8万元/平方米!”朋友所购的物业同在中高层,楼层低李女士一层,“他的户型更好,面积更大,迟三个月购买,却比我的便宜8000元/平方米!”

李女士的认购书显示是带“精装修”,朋友的认购书未注明是否带装修。“就算他的是毛坯房,但一般两三千的装修都不错了,比他的贵8000元/平方米就太离谱了!”李女士表示难以接受。

从公开信息可见,该大盘年初单价多在5.3万-5.7万元/平方米。但据准买家们透露,该盘目前的吹风价已降至4.9万元/平方米。

近郊新盘“6字头”变“5字头”,“4字头”变“3字头”

近郊的黄埔萝岗,众多一手楼盘亦纷纷开出比市场预期低的售价。

今年9月中旬,科城山庄峻森园开盘,单价介于3.6万至4.2万元/平方米之间,不仅比二手挂牌价便宜,更相当于回到2017年的开盘价。

上半年,萝岗片区不少一手楼盘报价都在4万+/平方米,但目前不少已回调至3万+/平方米。

今年4月底,白领梁生认购萝岗某大盘的一套中层物业,彼时报价为折前4.3万元/平方米,折后价是4万元/平方米,梁生交了20万元后签订认购意向书。直到今年9月中旬,该盘方拿到预售证;9月底网签,其网签均价更降至3.6万元/平方米。对比4月底,该盘在5个月间降价4000元/平方米。

梁生4月底去选房时,现场火爆异常,一度托了关系才选购到房。彼时项目推出100多套物业,两个小时内就全部选光。后面该项目陆续加推新品,去化也很火,“因为降价了”。

不过,该项目在比4月降价4000元/平方米后,也将精装修变简单装修,“原定的送全屋智能家居、三个厨柜、衣柜及电视背景墙等,都被取消了”。梁生表示,此前的交楼标准高档大气,“主卧一个衣柜据说就要好几万元,一个开关就要499元”,但降价后也减了相应标准。在5月以后再推出的产品也基本都在3万+/平方米,普遍已是改为简装或毛坯交楼。

番禺万博板块,某网红楼盘去年底及年初的售价不少都在6万+/平方米,最贵甚至达6.8万元/平方米,且优先一次性付款者,贷款购房还得靠边站。但9月以来,项目三期被曝售价已低于6万元/平方米。而在本周,更有网友曝光以5.3万元/平方米的单价买到低层单位。

地铁18号线刚通的南沙万顷沙板块,有楼盘从4月底开盘时的2.2万-2.6万元/平方米,回调至现在的一口价2万元/平方米。整个南沙区,早在四五月起,就陆续有楼盘降价抢客。

广州楼市开启新一轮博弈

放眼全市,即便是供不应求的天河区,其一手售价也基本维持近半年的价格。或出于此,相对于二手市场的冷清清,一手楼市则相对活跃。

“国庆期间,天河珠江花城、天河壹品,每盘每天平均都有两三百台客”。销售表示。

同片区的保利天汇,国庆期间以6.6万-7.04万/平方米开盘,现场人气火爆。这与项目售价不涨价不无关系。

限价之下,更多持币购房客,有望以较具性价比的价格上车。但受贷款政策及二手指导价出台,楼市集中供地大量流拍等影响,广州楼市成交量仍在继续下滑。

从网易房产数据中心监控阳光家缘数据,2021年9月广州一手楼网签成交7901套,比8月7180套微增,同比2020年9月的16575套减少8674套,下降52.33%。二手方面,9月广州二手住宅成交量(自助网签+中介网签,数据来源:广州中原地产研究发展部)6198宗,环比8月同期(8535宗)下降27.4%,同比大减56.0%,创近年来成交最低位。

黄埔越秀滨江星航TOD营销中心。南都记者邱永芬摄

为促进成交,目前广州全市不少一手房价已悄悄降价,二手房价亦在飙高后已暗中回调。

今年4月,Lucy以单价4.8万元买入车陂板块某小区的一套二手住宅。前业主为深圳客,不熟悉市场,她的购入单价比当时的市场价略便宜三四千元。其购入之时,整个天河的房价仍在上升通道,五六月份时,小区挂牌价一度涨至5.7万元/平方米。

但在二手指导价出台后,该小区的挂牌价已经悄悄回调,“近两个月没有成交了,目前挂牌价调至5.3万元/平方米”。经纪表示。

已停止公司扩张的中介负责人杨先生分析认为,目前银行对二手指导价的态度仍然相对暧昧,有的企业经营贷仍然可以指导价继续贷款,但对房贷却暂未见反应,“现在最关键就是看银行有没有跟进二手指导价,如果银行对房贷也以二手指导价贷款放款,楼市成交肯定继续下滑”。

微妙的是,当下曝出暂停房贷的多家银行,也在悄悄寻找资金出口,已经消停近半年的装修贷,也于近期重出江湖。

就在9月下旬,南都记者已先后接到两家国有银行经理推介,称无论毛坯/精装都可以贷款,8年分期月息只要0.28%,贷款额最高可达50万元。而另一家银行,贷款额度甚至高达80万元。

看似冰封的广州楼市,暗流涌动,新一轮博弈已经开始。

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