图片来源：鑫苑集团官网

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作者 | 叶子沛

10月11日，鑫苑（中国）置业于上交所披露了其控股股东鑫苑置业有限公司美元债务违约的相关情况。

根据公告，鑫苑置业两笔利率分别为14%及14.5%的美元债利息未能按时偿付，其中14.5%美元债利息的违约还触发了约2.3亿美元本金的提前偿付，据此，两笔违约本息合计为约2.66亿美元，约合人民币19亿元。

鑫苑置业表示，美元债的违约主体系其控股股东鑫苑置业股份有限公司，并不会影响其本身境内业务的开展。

但根据其发布的债券中期报告显示，其自身的财务情况也存在一定的问题，截至2022年6月底，其偿债资金缺口达到约40亿元，同时其销售及融资也呈现大幅缩水。

流动性收紧的情况下，鑫苑置业年内4次被列为执行人，执行标的合计已超10亿元。

控股股东2.7亿美元债违约

10月11日，鑫苑（中国）置业于上交所披露了其控股股东鑫苑置业有限公司美元债务违约的相关情况。

根据公告，鑫苑置业两笔利率分别为14%及14.5%的美元债利息未能按时偿付，其中14%利率票据的未偿还本金余额为2.69亿美元，此次违约利息为1851.6万美元，14.5%利率票据的未偿还本金余额为2.58亿美元，此次违约本息合计约2.48亿美元。

据10月7日鑫苑置业在纽交所的公告，上述两笔票据的违约利息总计为3720万美元，而由于其利息违约，14.5%票据的部分持有人行使权利，故而触发了约2.3亿美元的本金提前偿付。

据此计算，鑫苑置业本次两笔违约本息合计为约2.66亿美元，约合人民币19亿元。

而对于美元债违约，鑫苑置业在公告中称，上述美元债的发行人为鑫苑置业有限公司，系其控股股东鑫苑地产有限公司的母公司，本次债务违约并不会影响到公司境内的生产经营以及业务开展，也不会触发公司剩余存续债券的特殊条款。

偿债缺口近40亿，上半年融资仅5000万元

虽然鑫苑置业在相关公告中表示，此次美元债违约的主体为其控股公司，并不会影响其境内业务，但是鑫苑置业本身的财务情况也已呈现出一定的危机。

从今年9月30日发布的债券中期报告不难看出，鑫苑置业目前的财务状况较为紧张。

根据其中报，截至2022年6月底，鑫苑置业需要在一年内偿还的债务包括4.3亿元的短期借款以及55亿元的一年内到期的长期借款，而其货币资金为42亿元，其中非受限部分为18.9亿元，无法对一年内到期债务进行覆盖。

同时，鑫苑置业的流动负债中还有超90亿元的应付票据及账款，这一部分负债进一步的增加了其偿债压力。

现有资金无法偿还债务，鑫苑置业的造血能力又如何？

在流动性成为房企生存关键的时期，能否获得持续稳定的现金流无疑是重中之重，而鑫苑置业目前也面领着现金流缩水的困难局面。

其债券中报显示，2022年上半年，鑫苑置业的经营活动现金净流入为3.6亿元，较去年同期减少了86%，可见鑫苑置业通过经营活动造血的能力较去年同期有着较大幅度的缩水。

从统计机构发布的销售数据中也能看出鑫苑置业当下的乏力，根据克而瑞的相关数据，2021年前9个月，鑫苑置业实现的合约销售额为194.7亿元，而2022年同期则为79.7亿元，下滑幅度近6成。

此外，融资端的遇阻也是鑫苑置业当前所面临的问题之一。

中报显示，2022年上半年，鑫苑置业的筹资活动现金净流出为12.1亿元，并导致其上半年现金净流出达8.6亿元。

造成其筹资活动现金大量流出的原因是其融资的缩水，2022年上半年，鑫苑置业仅取得了5000万元的借款，但其所偿还的债务为9.6亿元。

而去年同期，鑫苑置业尚能够借得近22亿元的现金，其融资的减少可见一斑。

虽然鑫苑置业上半年所偿还的债务规模比去年也减少了约28亿元，但是对本就无法以自有现金偿债的鑫苑置业而言，几乎停止的融资直接关闭了其借新还旧换取时间的大门。

被执行标的超10亿元

收紧的流动性也导致鑫苑置业年内问题不断。

由于部分项目存在工期推迟的问题，市场上早有关于鑫苑置业的爆雷传闻，7月19日，鑫苑置业公告称，其一笔本息约5.5亿元的境内人民币债券无力偿付，已经逾期，至此正式揭开了其债务问题的序幕，因此此次美元债务出现问题并不过于出人意料。

而除了境内外债务的相继违约外，鑫苑置业还存在被资产被执行的情况。

企查查等软件显示，鑫苑置业年内4次被列为被执行人，执行金额超过10亿。

5月31日，珠海市中级人民法院将鑫苑置业、广东鑫苑置业、珠海鑫苑置业、青岛科达等5家鑫苑系公司列为被执行人，被执行金额2.37亿元。

6月9日，鑫苑置业、河南鑫苑置业、河南鑫苑广晟置业、荥阳鑫苑置业等四家公司被郑州高新技术产业开发区法院列为被执行人，被执行金额2.7亿元。

7月1日，被郑州市中级人民法院列为被执行人，被执行金额5.504亿元。

据此，鑫苑置业合计被执行标的为10.58亿。

今年9月底，鑫苑置业旗下的青岛慧据智慧城市产业发展有限公司30%的股权被青岛市中级人民法院司法拍卖，涉及西海岸新区灵山湾龙玺项目及多宗土地，评估价格为8.31亿元，起拍底价为7.07亿元。

关键词： 控股股东 被执行人 执行标的