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焦点热议:3月过半,青岛楼市的三个残酷真相
2023-03-18 22:48:35来源: 青记

◎文 | 海蓝


【资料图】

◎编辑 | 小木

壹 |

青岛楼市春节后持续热销,是小阳春还是下一个大周期的开始?

1、卓易数据显示,3月份第1周青岛商品住宅成交为2198套,环比降幅11%。3月份第2周新房住宅成交1933套,环比下滑12.1%,相比3月份第1周,第2周的成交环比回落有所扩大。连续两周下滑超过10%。

今年3月初销量的下滑,与2月底部分楼盘收回折扣以及2月份很多客户已经转化成交有关。一方面是房源涨价了,一方面是客源减少了,成交的降低也就显而易见。

2、但整体从春节后的成交数据来看,小阳春是确定的。比如青岛2月份新建商品住宅成交6840套,环比上涨95.48%,同比上涨58.59%。二手住宅成交5594套,环比上涨100.93%,同比去年2月上涨355.91%,成交数据接近去年的月度最高峰5800套。

3、不过,是不是下一个大周期的开始,并不是完全确定。因为同样是楼市起飞,但是小阳春和大周期需要的动能完全不一样。

目前的利好消息是,疫情的全面放开,以及消费复苏和发展信心的建立,包括金融和调控政策史无前例的宽松,房贷利率目前是二十年最低,全国限购放松一盘棋。

比如杭州、苏州、东莞这些知名的炒房之都,都大幅度的放松了限购。但是,当前任何的官方口径,“房住不炒”始终是一根弦。

4、另外,今年小阳春的成色也并不像宣传的那么热,甚至新房市场3月份热度凉得很快。

去年和前年都是2月份春节假期,今年是1月份春节假期,所以可以简单的对比今年2月份和前两年3月份的成交情况。

数据显示,今年2月份青岛新房住宅成交6840套,远低于2022年3月的9400套,以及2021年3月的12600套。

今年3月份前两周的成交是4131套,整个3月,预计能稳住8500套就不错了。而2021年3月是12600套,2022年3月是9400套,所以小阳春的热度,今年并不如往年。

楼市的信心会传递,同样楼市的观望也会传递,所以持续下行的数据,对于青岛楼市影响巨大。

5、整个3、4、5月份才是对青岛楼市真正的考验。

3月份的数据非常关键,如果能稳住8500套,属于正常的及格线,如果突破9000套,表明4月份依然可以乐观看待,如果下跌到8000套以下,基本意味着4月份的青岛楼市会继续凉凉,翻不了身。

如果4月份提前凉凉,届时,2023年能不能启动回暖,就要看5月份之后的异地客户了。

6、不仅仅是青岛,其他城市3月初的数据也不乐观,重庆3月份第2周的数据环比下滑41%,杭州3月份第1周,数据环比降了32%,广州3月份第1周,成交数据环比跌18%。

还是那句话,真正的周期性楼市都是全国一盘棋,3月上半月的数据表明,横盘了好几年的房地产,并没有真正的开启上涨模式。

贰 |

过去几年,青岛楼市出现的新变化有哪些?

7、无论青岛,还是全国,整体规模上是萎缩的。

国家统计局的信息显示,2022年,全国商品房销售面积、销售额,以及细分的住宅销售面积、销售额都比2021年下降了约25%。锐理数据显示,2022年青岛商品住宅成交约90000套、约1100万㎡,成交总金额约1700亿元,同比去年分别下滑23.5%、21.0%和17.2%。

8、但过去几年,青岛新房的成交价格是稳中有升的。

比如青岛新建商品住宅的签约均价,从2018到2022年,成交均价分别是13447元/㎡、14301元/㎡、14782元/㎡、15321元/㎡、15704元/㎡。所以从数据中看,过去几年,除了略微的成交量波动,青岛平均房价整体上就没有真正意义的跌过。

9、现实中看,有些位置的新房价格是真的跌惨了。

这就表明有些板块是价格大涨的,有涨有跌,用涨补跌,从而拉动平均房价的稳定。青岛过去五年的房价,并不是社会面的普涨,而是好房子、高品质的房子,售价较高的房子成交放量,掩盖了偏远地区的楼盘跌价。

10、如果以2018年的商品房房价为基数,锐理数据显示,过去五年,青岛范围竟然有五个区域跌了,还有四个区域在10%以内的涨幅。

这些区域,真是亏麻了。

所以,不是楼市不涨,是你买错的房子不涨,这就是现实。所以还是那句话,房子本身是否优质的重要性,远远高于时机的重要性。



叁 |

青岛二手房市场,到底有没有全面复苏?

11、青岛2月份二手住宅成交5594套,环比上涨100.93%,同比去年2月上涨355.91%,成交数据接近去年的月度最高峰5800套。

3月第1周青岛二手房继续高歌猛进,二手住宅成交1950套,环比增长10.67%,三月份第2周的二手住宅成交仍然达到了1924套,可以说青岛二手房已经全面复苏。虽然复苏,但是仍然不能盲目乐观。

因为二手房的挂牌量也大增,过去11个月,部分代表城市北京、杭州、苏州、青岛均挂牌量激增,走出一条上行折线(青岛挂牌数量低于兄弟城市的原因,是青岛限售)。

事实上,从二手房的挂牌量也能看出来目前楼市的走势,市场上行期,楼市未来的信心足,部分房东们多会捂盘惜售,所以挂牌量会持续走低。

而如果楼市未来不明朗,信心不足,部分房东们则会选择出售变现,因此挂牌量会持续增加。

12、目前可以预计3月份二手房的成交会在6500套以上,可能会超过去年的月度最高峰。如果接下来的4、5、6三个月,青岛二手房连续成交突破6500套,那才是青岛楼市从小阳春到大周期的信号。

因为市场的恐慌情绪会传递,投资客也会出手,目前青岛楼市的热销更多是刚需和改善客户的集中释放,真正的投资客依然还在持币观望。

13、整体来讲,目前二手房市场的表现好于预期,新盘市场的表现低于预期,所以对于热点新盘的考验最大,能不能及时供上货,能不能卖出去,都很关键,到了体现红盘责任感的时候了。

因为红盘永远是市场热度的领头羊,青岛已经很多年没有开盘秒清的项目了。什么时候,市场重现开盘秒清,还有人抢不到房子,那个时候,才是青岛市场下一个周期的开始。

否则,就永远是横盘、横盘,不可能全面回暖。而楼市不持续性回暖,多数的投资客户就不会出手,只会继续观望。

没有投资客进场,只靠自住,青岛楼市会起起伏伏。而大家也只可能从分化中寻找那少之又少的机会。

事实上,对于这个城市90%的购房者而言,全面回暖才能全面受益。

因为,分化只会让少数人获利,但这个城市的多数人,会受损。

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