中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任 况伟大
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编辑|王晓旭
近日，国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》。其中提到，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）是什么？回报率怎么样？中国的REITs相比于国际上比较成熟的REITs有什么区别？搜狐商学院连线中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大，对相关问题进行解答。
“中国的不动产的REITs主要是融资的工具”，况伟大说，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）实际上相当于发行市政的债券。收益率类似固定收益类的债券的回报率，类似利率性质。
况伟大表示，当前国际上公募REITs多，私募REITs少。REITs最早出现在美国，当前在美国的发展最为发达。在美国，REITs实际上是一个封闭式的基金。在美国资本市场上约有260支REITs，美国的REITs主要是为中小投资者投资于房地产的工具。因为中小投资者买房难，但是买相关股票容易。美国的REITs在税法上规定减免税收，通常是减免公司所得税。美国税法上对股权的限制非常大，REITs的股权比较分散，不允许大股东侵犯中小股东的利益。属于持股份额前五名的股东合计不可拥有50%以上的股份。
况伟大说，亚洲的REITs跟美国的REITs不完全一样，亚洲地区，新加坡、日本、韩国的REITs比较发达。中国的REITs只有中国香港的属于严格意义上的REITs，大陆所谓的基础设施REITs是中国新的发展。房地产、桥梁、道路都属于不动产，但桥梁和道路不是真正意义上的房地产。国外的REITs明确规定，持有的资产七八成是房地产，且是比较成熟、盈利较高、收入较为稳定的房地产。比如拥有某个商场、写字楼或公寓，很少持有道路、机场、保障房等。
况伟大表示，公共设施、基础设施本身投资周期比较长，回报率比较低。像美国的REITs，回报率非常高，本身是封闭式基金，一般存在15、20年就解散了。但是中国的基础设施，一二十年可能还看不到回报，并且回报率不会很高，是固定收益类债券的回报率。国外的REITs有至少90%的分红，且股权结构必须分散化，享有税法的优惠，中国目前没有明确的REITs税法。
“中国的REITs为什么是开发商主导的？因为开发商有关联交易，将自己开发、持有的房子变成REITs资产，相当于开发商通过REITs将自己的房产卖给投资者。”况伟大说，“关联交易在亚洲的REITs中比较严重，就是REITs的基金管理人是个开发商，持有的资产可能是比较差的资产。”
最后，况伟大表示，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）肯定会促进中国房地产发展，扩大基础设施的投资，促进基础设施建设。让民用资本参与到基础设施建设中来，参与到公共产品的投资建设中，扩大和壮大民营经济。
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