近日，在京东拍卖上一则法拍房信息引起了众人关注。

拍卖信息显示：此次拍卖的标的是位于广州市海珠区革新路上金沙花园里一套88平方房产的1/2产权份额，处置单位是广东省广州市中级人民法院(下称“广州中院”)。

尽管这套房子的评估价已超过400万，但起拍价仅为10元，保证金为1元，增价幅度也为1元，目前已有212人报名，175人设置提醒，20365次围观。

要买的是半个房子

之所以如此低价，原因在于竞买人只能获得这套房子的1/2产权，“办理过户、再出租、再出售都有可能遇到诸多麻烦。”国内某大型律师事务所合伙人对第一财经表示。

事实上，近日法拍房争议不断，此前有媒体报道称广州的李某某以约560万元竞拍到一套“不交吉”房屋后，要求原住户腾空搬离其房屋，广州中院终审判决“不支持”，原住户认为该房以不交吉方式拍卖，竞拍时为低价，自己有权长期居住，对方拍下时应有心理预期不能马上收回房屋。

广州中院的判决结果也引发了社会热议，为此，广州中院连发两条微博回应，并启动再审程序，中止原判决的执行。

根据上述拍卖信息显示：这套金沙花园的房产地理位置还是十分优越的，距广州地铁8 号线凤凰新村站仅258 米、距梅园西(地铁凤凰新村站)约266米，这种房子通常被广告为“双地铁上盖”，周边还有大型购物广场，多家医院以及小学、中学、甚至大学。

总价自然不便宜，根据询价结果显示：该房产均价45400元，总价4011385元。

但问题是该房产有两个产权人，被拍卖的仅是其中一位产权人的产权，另外一位产权人如果在拍卖五日前向处置法院提交合法有效的证明，资格经法院确认后可以以优先购买权人身份参与竞买;逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。

那么，买半个房子，可能会遇到哪些风险?

“在办理过户、再出租、再出售的过程中，可能会遇到障碍，”上述律所合伙人说，理论上，法院出具执行裁定可以直接办理过户，但是房产中心通常会要求另外1/2产权人共同去办理签字等手续，如果对方不配合，情况就会变得比较麻烦。

“同理，再出租、再出售时也需要另一个产权人的同意，尤其是再出售的时候，如果没有法院再去协助执行，困难会更大。”该合伙人说，财产权本身是有的，但收益处分权可能会面临纠纷的风险。

对此，广州市中级人民法院也在拍卖公告中提醒，拍卖成交后，法院不负责清场和移交标的物，仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、金均由买受人承担(税、费、金的种类和金额竞买人应自行向税务机关了解)，水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决;涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。对拍卖标的物能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行向相关职能部门咨询确认。

法拍房背后的风险

事实上，自2014年以来，法拍房市场日渐火热，浙商资产研究院《淘宝司拍数据半月报》数据显示：今年11月的上半个月，全国网络司法拍卖合计拍卖涉诉房产15667处，较去年同比上升41.4%。一拍环节房产7418处，较去年同比上升37%。

与普通房产相比，法拍房面临最核心的难点不在于税费，而且对于其本身价值的把握和收房清场的难度。

在买受人收房时，如果遇到空房，自然皆大欢喜;如果有短期租客，可待租约到期;如果被执行人自住，只能商量，如果这是被执行人的唯一一套住房，麻烦就开始了。

2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。

所幸，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

最棘手的情况是遇到老赖，赖着房子不走，最终的处理方式可能就“八仙过海”了。

早前，法拍房不受限购约束，但鉴于法拍房成交量的攀升，个别城市开始限购。在北京，2017年4月，北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委召开会议，就“法拍房”的购房资格问题进行了研究，明确了“法拍房”纳入限购的相关事项。三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程。

遇到“不交吉”后

一般的法拍房在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。

但在实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

此前，媒体报道称，广东的的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”为由不予强制执行。

“不交吉”也被业内戏称为“不着急”，是粤语地区房屋交易中常见的词汇，“吉”字本应是“空”字，由于粤语中“空”字与“凶”字谐音，生意人为了避讳，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”实际上应该是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已无人居住、是否已经腾空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。

近日，就有媒体报道称，广州的李某某以约560万元竞拍到市区一套“不交吉”房屋后，要求原住户腾空搬离其房屋，广州中院终审判决“不支持”，原住户认为该房以不交吉方式拍卖，竞拍时为低价，自己有权长期居住，对方拍下时应有心理预期不能马上收回房屋。

广州中院的判决结果也引发了社会热议，为此，广州中院连发两条微博回应，并启动再审程序，中止原判决的执行。

虽然，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”但地方法院在拍卖“不交吉”房产后，如果买受人收房时遇到阻碍进而向法院主张权利时，相当一部分法院以“竞买人拍卖时知晓不交吉拍卖方式，故其应该承担相应的法律后果”为由选择不支持买受人的主张。

所以，不交吉的房屋通常远低于市场价。

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