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深圳土地使用再扩权 房价还能维持上涨趋势吗
2020-10-15 14:46:50来源: 财经文化评论

 

最近,深圳综合改革试点方案出炉,赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权,支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放。让人们对深圳的未来充满了更多的期待。

同样,深圳作为房价上涨较快的城市,其房价的上涨也一直让人关注。

在未来深圳迎来新一轮的改革开放、加快发展的大背景下,深圳的房价会上涨可能是很多人的结论。深圳的房价会一直涨吗?

第一,从历史的数据看,深圳确实是随着改革开放的深化而房价上涨,这也是很多人担心的进一步开放前提下,会推动房价的上涨

过去十余年深圳房价快速上涨,深圳房价从2010年的不到1万元涨到如今5.4万,有多少人因为抓住了购房的时机而成为富人,也有很多人错过了购房的机会扼腕叹息悔恨不已。

据中指研究院数据,2019年深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米,是2014年的平均单价23973元/平方米的2.3倍多。

2010年商品住房成交均价不足1万元,2014年均价从2.3万元飙升到2.7万元,2015年均价从2.7万元直接到了3.5万元,2016年上半年直接从3.5万元暴涨到5万元。从2016年下半年,在各种住房价格的限购限贷政策的调控下,价格猛涨的势头得到抑制,从2016年以后,深圳的住房价格基本稳中有小幅度涨幅的态势。

深圳房价的小幅度价格上涨仍然是在住房严格调控的政策抑制之下的表现,而上涨的动能仍然存在,2020年8月份,4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。深圳的房价上涨都难以说得到有效控制。国家统计局8月二手住宅数据显示,深圳、唐山同比上涨超过10%。和2015年的基准对比看,深圳涨幅高达79.9%。在调控措施一轮严过一轮的背景下,深圳依旧“领跑全国”。

在深圳改革开放进一步加强的情况下,深圳的各项开放措施进一步深化,人员的积聚和经济的进一步发展都预示着推动房价的继续上涨似乎是水到渠成的事情,对深圳住房价格继续上涨的预期也是有一定道理的。

第二,深圳住房价格的持续上涨并不符合政策预期导向,因为世界上没有一直上涨的房价

无论是从历史还是现实,房价就没有一直上涨的道理,所以,预期房价上涨并且预期深圳房价一直上涨不符合经济发展的历史逻辑。深圳房价已经持续上涨了10多年,未来住房产业已经不再是我国经济的支柱产业,住房的价格稳定是政策预期的目标。

另外,一个房价持续快速上涨的城市对这个城市的发展是不利的。深圳既然已经迎来了新一轮的发展大潮,房价的持续上涨会增加企业的生产和经营成本,会加大人才积聚的成本和难度,从本质上是不利于深圳未来发展的。

坚持房住不炒和控制房价仍然是我国楼市宏观政策的根本出发点,控制房价的过度上涨以及防止房地产的泡沫化一直是房地产调控的核心目标,目前的房地产政策措施最重要的目标仍然是保持房价的稳定。

从9月份以来,从中央到地方纷纷出台房地产调控的政策措施,9月初央行与住建部约了12家房企,监管机构明确了房地产企业融资的三道红线,目标是迫使房地产企业加快销售回流现金以延续生存和发展;9月10日晚,央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局今日联合发文,拟建立婚姻信息查询机制,直指深圳楼市不健康的假离婚现象;9月15日有报道,最近频繁的楼市政策调控出台11个省市楼市调控收紧, 其中就有深圳并在两个月内接受了中央的“窗口指导”。

最近,又有报道监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。这是继续压降涉房贷,控制个人住房按揭贷款以及央行明确要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额。

因此,深圳房价的持续上涨不仅不符合深圳未来的发展机遇和发展导向,也不符合我国住房调控的政策预期。

第三,深圳住房价格上涨会遇到了政策的打压,未来深圳房价调控会更灵活,深圳的房价稳定预期趋强

深圳房价的上涨从根本的原因分析,与国内其他城市一样,供求失衡、需求过旺、供应不足。而深圳的特殊性在于土地供给有限,表现为供求矛盾更突出。

有关资料显示,在深圳1997.47平方公里的土地上,容纳了超过1344万常住人口,深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。这是造成深圳房价持续上涨的根本原因,也是深圳房价增长幅度超过其他城市的重要原因。

在深圳新一轮的改革开放大背景下,深圳的住房需求进一步提升是必然的,要抑制房价只能是加大住房供应。而新的《方案》赋予了深圳加大住房供给的权限,这为深圳房价的抑制提供了更多的灵活性和可能。

2020年10月11日中共中央办公厅、国务院办公厅公布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020~2025年)》(下称《方案》),明确提出:支持深圳在土地管理制度上深化探索,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

这个政策意味着什么?以前国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心,审批权控制得十分严格。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件,无法形成有效住房供应。《方案》授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地,给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持,帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。同时,通过盘活存量工业用地,使土地空间得到更加高效的利用。更重要的是,可以将一些闲置、低效工业厂房仓库转化为住宅用途,还可以通过深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革,继续扩大城市圈的资源合作利用方式,从城市圈外部获得可用资源。

从这一意义上讲,深圳房价已经失去了持续上涨的根本基础,相对稳定才是深圳房价的未来形态。

(麒鉴)

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