引子：

为规范既有非居住房屋改造为保障性租赁住房(以下简称“非居改保”)行为，切实增加保障性租赁住房供给，深圳市住房和建设局组织起草了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)，《意见稿》于11月1日起向公众公开征求意见。本期思与辨就此展开讨论。

主持人：王玥

嘉 宾：赵嵩年(深圳大学城市治理研究院副研究员)

孟庆昇(高级经济师、资深地产研究人士)

梁志勇(珊瑚数据<中国住房租赁智库>CEO、深圳市公寓租赁行业协会专家委员)

“非居改保”是贯彻国家有关政策精神，大力发展保障性租赁住房的必然要求

主持人：“非居改保”新政出台的背景是什么?从适用范围和条件要求来看影响面有多大?

赵嵩年: 深圳出台这一政策的背景是，2021年6月底出台的国办22号文提出，大力发展保障性租赁住房，允许闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，并予以专门政策支持。此后，全国部分地区陆续出台具体落实措施。从国家政策的层面来看，该项政策的目的是为了突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。一些人口净流入、房价偏高且新市民、青年人“买不起房、租不好房”问题突出的城市，可以且应该出台相应的政策来切实解决该问题。

孟庆昇：大的宏观背景一方面是持续落实国家通过大力发展保障性租赁住房来缓解中心城市商品住房市场供需矛盾的政策，保证房地产市场平稳发展，另一方面也是为了在新型城市化战略实施中，坚持贯彻“以人为本”的理念，为进入城市的新市民，主要是刚工作的青年人提供必要的过渡性居住条件，为城市后续的产业经济发展提供可持续的人才、人力的动态储备基础。就深圳而言，还有一定的特殊背景，就是随着大湾区和先行示范区建设的逐步落实，早年一些产业空间、商办物业和服务配套设施，在产业升级和调整中，出现了结构性的空间冗余，同时又面临市场商品住房、政府筹集保障性住房的供给压力。这是一种实事求是通过激活存量空间来缓解住房供需矛盾的务实性探索与制度安排。

从适用范围和条件要求来看，影响面还是较大的，一方面在物业类型涵盖了厂房、仓储、商业办公和旅馆，还有前几年很热的研发用房，覆盖领域较广;同时在时间轴上对《意见稿》发布前上述物业已经进行租赁住房改造、经规划土地监察机构依法查处后可继续使用的，也明确放开了，将对整个租赁市场和存量可改造保障性租赁住房的物业市场产生很大影响。

梁志勇：2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2019年,国家开始大力支持住房租赁,多次发布政策推进市场发展。今年,又将关注点聚焦在“保障性租赁住房”，切实解决新市民、青年人群体住房困难。“非居改保”是贯彻国家有关政策精神、大力发展保障性租赁住房的必然要求。

“非居改保”由政府引导市场参与，一方面政府引导盘活存量，有效解决盘活过程中出现的“投融建管退”不规范等问题，另一方面市场参与增加租赁住房总量，同时为住房租赁行业发展奠定规范化、规模化基础。

政策适用范围扩大体现了坚持“房住不炒”定位

主持人：从2020年《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(以下简称《通知》)允许商办房改建租赁住房，到如今《意见稿》征求意见，释放了什么信号?

孟庆昇：这两个文件从内容和逻辑上具有很强的延续性，可以将去年的文件视为今年文件的一个测试版本。释放的政策信号一方面是“大力发展保障性租赁住房”有了更明确的着力点，未来对商品住房市场和租赁市场的格局演变将会产生深远影响，当然还要看具体操作过程中的执行情况。另一方面就是给住房需求人群，尤其是给刚步入社会的年轻人群体吃了一颗“安居定心丸”，有利于整个城市产业经济的稳定发展。

梁志勇：构建房地产市场平稳健康发展长效机制，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步完善土地、财税、金融等方面政策和发展租赁住房作为解决大城市住房突出问题的突破口是必然趋势。

对于城市来说，优化城市空间资源配置，提升闲置非居住用房使用效率，加强租赁服务监管成为客观需要。对于住房租赁行业来说，住房租赁市场正迎来政策红利期，空间资产正处于增量与存量共存的重要转型时刻。对于新市民、青年人等群体来说，住房困难问题将有效缓解，租住消费环境将得到进一步改善，租住权利将得到更多保障。

赵嵩年: 2020年《通知》的主要适用范围为闲置商业和办公用房，而《意见稿》将适用范围扩大到了闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋。

政策适用范围的扩大一方面体现了坚持“房住不炒”定位，另一方面也体现了新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出。在“地少人多”且保障性租赁住房供需紧张、缺口仍然较大的情况下，引导多主体多渠道盘活存量的闲置和低效利用的非居住用地显得尤为重要。同时我们也能看到，在深圳产业不断升级的情况下，产业格局的变化使得部分传统工业和商业对空间的需求下降，因此对此类用地的改造也有利于优化城市空间资源配置。

可适当考虑“非居改保”中物业类型的差异，对租金涨幅进行分类分级调节

主持人：《意见稿》规定改造后的保障性租赁住房年度租金涨幅不超过5%，您怎么看?对于《意见稿》您还有什么建议?

梁志勇：根据我们对市场的监测，在一个完整年度内毕业季、春节等因素会导致租金出现周期性波动，除去疫情因素外，年内的租金涨幅整体运行偏向平稳。而跨年度的租金涨幅，会受几个市场因素的影响，一是业主，即前期在拿房中与业主约定的租金递增比例;二是租客，住房租赁机构根据需求情况进行价格调整;三是周边市场新进入租赁项目的规模及定价，都会导致租金出现变动。《意见稿》中年度租金涨幅不超过5%，与中央住房租赁奖补约定涨幅比例一致。根据我们走访，涨幅5%属于租赁运营主体可接纳涨幅范围，对新市民、青年人等群体的租赁关系有一定保护作用。为促进住房租赁机构规模化发展，未来可适当考虑“非居改保”中由于物业类型的不同导致回收周期的差异对租金涨幅进行分类分级调节。

赵嵩年:租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%，以及《意见稿》中的改造后的保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行等政策都能切实解决新市民、青年人等群体在“租房难”中遇到的“房东随意涨价、水电和燃气收费远高于市场价”的现实问题。

当前的《意见稿》从政策文件、项目认定指引到项目申请的各种文本材料均有较高的规范性。在具体实施过程中，需要注意对相关文件的细化完善以及落实。例如对于改造项目的选址，由于保障性租赁租房牵扯到民生的方方面面，除了基本的建筑安全及水电燃气方面的改造要求，拟改造项目的选址是否合理，交通是否便捷，周边生活配套设施是否齐全，入住居民的子女入学需求是否能够满足，都会影响着新市民和青年人对改造后的保障性租赁住房项目的关注程度。不合适的选址很可能会造成改造后的保障性租赁住房再度低效利用，产生二次浪费。

孟庆昇：年度租金涨幅的控制一方面有利于缓解租房群体的负担，从另一个角度看，多数改造的物业是市场主体，即使国家和地方政府有一定补贴，但是它本质上还是一个市场行为。建议可以由一些国企牵头，采取租金控制，从而影响市场租金水平，也更便于操作。另外，深圳一些城中村长期以来承担了“保障性租赁住房”的社会功能，且无论体量规模、位置条件、生活配套条件都相对其他改造物业更成熟，更具备条件，可以考虑先搁置产权问题，从功能和效用角度进行政策考虑，更有效激发深圳这座城市的存量空间，更好服务于保障性租赁住房市场和整个租赁市场，并且逐步促进整个租赁市场的规范发展。

关键词： 非居改保 保障性租赁住房 新政策 商业办公