5月16日，国务院新闻办公室举行国民经济运行情况发布会。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，4月份经济下行压力加大，疫情对经济运行造成较大冲击，工业、服务业、消费同比均下降，其中，房地产开发投资下降2.7%，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。

之所以将目光集中在房地产行业，一个重要原因是，这一行业可从侧面反映出投资、消费意愿及市场预期。

从供给方的角度来看，房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。4月份的相关数据是房地产开发投资下降2.7%，这是房地产市场本身的不景气与疫情冲击的叠加结果，不少房地产开发企业陷入现金流困境，即使是大房企出于对行业及市场预期的不确定性考量，也会在投资方面更为谨慎。因此，房地产开发投资下降是可以预计到的结果。

从需求方的角度来看，房产对于公众而言，既是一种大额消费，由于此前的房地产市场快速发展又令其具备实际的投资价值。国家统计局数据显示，4月份全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。

销售额下降接近三成，是超乎市场预期的结果。其中当然有上海、东北等地区因疫情防控而直接导致交易无法或难以进行的原因，但更多的是其他地区居民对于房地产市场及房产未来价值的重估。

从将买房视为一种大额消费的角度来说，潜在购房者必然考虑当前及往后的资金安排，而疫情多处散发导致居民可支配收入受到影响，即使是未受影响地区的潜在购房者也会倾向于保持更充裕的现金流，以备不时之需。从个人投资角度来讲，房地产市场的不景气及经济下行压力增大，都会影响房产估值，因此而导致的浓厚观望情绪不难理解。

况且，大部分刚需购房者需要借助住房贷款购房，未来工作或收入的不稳定，也会增大其对还贷能力的顾虑。4月份，居民部门人民币贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。按揭需求减少可与商品房销售额减少相互印证。

针对当前房地产市场的低迷与购房意愿超预期降低，在坚持房住不炒的前提之下，各地因地制宜地推出楼市松绑措施。根据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，政策出台的节奏明显加快，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。4月29日的中央政治局会议也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

需要注意的是，房地产市场是经济社会的其中一个部分，必须稳定经济预期，才能稳住房地产市场预期。从长远来看，我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，潜力足、韧性大、活力强、回旋空间大、政策工具多的基本特点没有变，我国经济转型升级、高质量发展的大势没有改变。往后，还需要因应经济形势，采取更多的积极的财政政策，以稳定经济预期，构筑市场信心。唯有如此，房地产市场才能更健康平稳地发展。

关键词： 楼市限购政策 房地产开发投资 购房意愿下降 商品房预售资金监管